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  "textContent": "Laura M. lleva algo más de dos años buscando una vivienda de al menos tres habitaciones en el distrito de Hortaleza en Madrid. «Es la jungla, la gente se está comprando casa como si fuera una camiseta. Hay muchos buscando y casi no salen pisos», lamenta.La descripción de esta madrileña concuerda con los datos. El stock de viviendas en venta en España está en mínimos históricos, con sólo un 3,28% del parque inmobiliario total disponible para comprar, según el último informe de idealista de mayo. Mientras tanto, la presión de la demanda no da tregua: cada anuncio publicado recibe una media nacional de 4,48 contactos, una cifra que en las grandes capitales se dispara. .No es la primera vez que Laura M. busca piso; compró su residencia actual en 2010, cuando las reglas del juego eran distintas. «En esa época las inmobiliarias me llamaban para hacer visitas. Ahora soy yo la que las persigue para ser la primera en ver un piso y tener alguna posibilidad», explica. «El colmo ha sido cuando han empezado a llamarme no para proponerme ver una vivienda, sino para ver qué pretendo hacer con la mía cuando consiga comprar otra. La primera llamada me sorprendió. Ahora cada cierto tiempo recibo alguna para ver si he encontrado ya casa y animarme a vender», afirma molesta. «Lo más alucinante es que algunos me disparan horquillas de precios estratosféricos por mi piso sin ni siquiera haberlo visto».Los datos corroboran estas afirmaciones. Este diario ha cruzado los precios medios del metro cuadrado por trimestres que se anuncian en el portal inmobiliario idealista con los valores de tasación oficial de Tinsa y se observa una brecha histórica. Mientras que en 2018 la diferencia entre lo que se pedía en el escaparate y lo que el banco estaba dispuesto a tasar de forma objetiva era de un residual 0,73%, en el primer trimestre de este año ese desfase ha escalado hasta el 15,6%. Desde la tasadora atribuyen ese desacople a la «negociación entre el comprador y el vendedor». «El precio de la vivienda en la oferta inicial del vendedor refleja las expectativas de éste y no necesariamente el precio de cierre», señala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin. «Asimismo, el valor de una tasación con finalidad hipotecaria refleja el valor de la vivienda de acuerdo con sus características y la situación del mercado, pero siempre aplicando criterios de prudencia, según ordena la normativa vigente». Jordi Benito, responsable de la agencia 080 Real Estate en Barcelona, lleva 20 años en el sector, ha sido testigo directo de este vuelco estructural en el que los agentes han dejado de buscar compradores para centrarse en captar vendedores. «Empezamos a notarlo de forma notable hace tres años, cuando se hizo patente la falta de construcción de vivienda nueva en la última década, unida a un aumento de la población y la llegada de trabajadores extranjeros».Un ejército advenedizoLas llamadas que sufre Laura no son un caso aislado, son el resultado del incremento de la competencia entre inmobiliarias tratando de conseguir un bien cada vez más escaso. España cerró el último año con un récord histórico de más de 60.000 entidades dedicadas a la intermediación inmobiliaria, según el Directorio Central de Empresas (DIRCE). Además, el ritmo de apertura no decae: el INE registró la constitución de más de 2.100 nuevas en un solo mes. «Aquí ya tenemos la experiencia del ciclo anterior -hasta el 2008-, en el que sucedió lo mismo: de repente empiezan a crearse muchísimas, miles de inmobiliarias. Todas muy pequeñas, todas que necesitan vender poquitas viviendas para tener beneficio, y en muchos casos, digamos, poco profesionales», explica a ABC José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF). De esa falta de competencias de ciertos agentes, Benito es testigo a diario. «Viven presionados para captar el inmueble y tienen miedo que se lo den a otra agencia», afirma. «Creen que diciendo que lo venderán a un precio superior al real, el propietario se lo dará. Y sí, puede que se lo dé, pero no lo venderá y se pasará meses publicado».Una visión que refrenda Montalvo: «Las inmobiliarias profesionales y serias, las que llevan mucho tiempo, no aceptan intermediar si el vendedor tiene expectativas fuera de mercado porque les genera mucho trabajo y costes de visitas sin ningún rendimiento. En cambio, las nuevas, las advenedizas, las que florecen sólo cuando hay expansión del ciclo, por hacerse con una vivienda le prometen cualquier cosa al vendedor». A esta distorsión alimentada por las agencias se suma el propietario particular. «En el Ministerio de Fomento hicimos un trabajo sobre expectativas de los vendedores de viviendas y son súper alcistas: están pensando en subidas del 18% o del 20% para los próximos años, lo cual no va a suceder», advierte Montalvo. «Los vendedores, cuando los precios suben, ya aplican las subidas futuras en el precio de hoy, entonces piden cantidades muy altas». Este desacople entre las expectativas del vendedor y las posibilidades del comprador se observa también en el precio de venta real del metro cuadrado, (el que se firma en notaría e inscribe el Colegio de Registradores). Si en 2023 la diferencia era de un 1,44%, en el primer trimestre de 2026 se alcanzó ya un 10,2%. La consecuencia de ello es que las ventas se dilatan porque el comprador no cumple las exigencias bancarias. «Se está extendiendo cada vez más el tiempo que cuesta vender una vivienda porque el vendedor tiene una expectativa que el comprador no puede satisfacer. El comprador tiene un límite de deuda, un límite en el que se puede endeudar, y no puede subir más allá. Por lo tanto, asistimos a un debilitamiento de las compraventas», diagnostica el catedrático de la UPF.«Desde finales del año pasado, los descuentos finalmente conseguidos han empezado a subir lentamente», explica Montalvo. «Estas señales de la extensión del tiempo de venta y del aumento de los descuentos lo que te indican es que, poco a poco, el mercado está virando hacia dar un poquito más de capacidad de negociación al comprador».Para hacer esta afirmación el catedrático se basa en los informes que realiza junto al Grupo Tecnocasa, en los que se monitorizan los descuentos reales de cierre de una operación utilizando una metodología idéntica desde el año 2004. Los datos históricos revelaban que el descuento tocó su mínimo histórico en pleno cénit de la burbuja de 2007 (fijándose en un 6%) y escaló hasta el 16%, en el peor momento de la depresión de 2013.Autoproclamado gestor inmobiliarioPara Jordi Benito, persistir en publicar inmuebles sobrevalorados genera un efecto bumerán que termina por «quemar» el activo: «Al estar mucho tiempo disponible en los portales, los compradores potenciales acaban pensando que el inmueble tiene algún problema oculto y por eso no se vende».En gran parte del entorno internacional, esta distorsión artificial provocada por intermediarios inexpertos está blindada por la ley. En Francia se exige la titulación de Derecho o Economía para poder ejercer mientras que en Estados Unidos hay que superar un examen y renovar la licencia cada dos años. En España, a excepción de Cataluña —que cuenta con el registro obligatorio de agentes (AICAT)—, cualquiera con un teléfono móvil puede autoproclamarse gestor inmobiliario.MÁS INFORMACIÓN noticia Si Toledo lidera la subida del alquiler en España con un incremento del 12,8% y agrava el problema de acceso a la vivienda noticia Si Los 'juegos del hambre' de alquilar en Madrid: «Una emergencia absoluta» noticia Si ¿Buscas alquilar piso en Madrid? Este es el precio medio por barrio«Lo mejor sería que los agentes tuvieran formación y una determinada certificación», defiende Montalvo, aunque matiza que el verdadero valor de un gestor no son tanto los títulos sino conocer el mercado. «La principal acción de un intermediario inmobiliario es que el cliente entienda bien el mercado porque es él el que tiene la información más precisa. Tiene que aconsejar al cliente, porque lo más importante justamente es cómo se fija el precio de oferta».",
  "title": "Más inmobiliarias para menos pisos"
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