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  "textContent": "\nPara uma boa convivência, é essencial que os condomínios possuam regras que devem ser seguidas por todos os moradores. Isso evita conflitos desnecessários e garante a harmonia e bem-estar de todos. Mas e quando essas normas parecem extrapolar o bom senso? Segundo o advogado Cláudio Gotlib, especialista em direito imobiliário, regras razoáveis protegem o convívio. Por outro lado, normas abusivas podem ser questionadas judicialmente. \"Os condomínios detêm dois tipos de propriedade: comum e individual. As normas condominiais são definidas pela convenção e pelo regimento interno, aprovados em assembleia, mas não podem violar leis ou direitos básicos, como privacidade e propriedade\", ele aponta. Uma administração que respeita a convenção e o regimento do condomínio transmite confiança e fortalece a boa convivência entre os vizinhos Magnific/peoplecreations/Creative Commons A advogada Joyce Araújo, especialista em direito imobiliário do Durão, Almeida & Pontes - Advogados Associados, explica que as regras nascem de três fontes: a convenção condominial, o regimento interno e as deliberações de assembleia. Leia mais \"A convenção é a norma principal do condomínio, o regimento interno trata mais do dia a dia, e a assembleia delibera sobre temas concretos dentro desses limites. O síndico não 'inventa' regra sozinho. Ele administra e faz cumprir o que a lei, a convenção e a assembleia estabeleceram\", ela explica. Se a regra do condomínio fere a lei ou direitos, um advogado especializado pode orientar sobre medidas cabíveis Magnific/peoplecreations/Creative Commons De acordo com a especialista, a convenção do condomínio deve ser aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade. \"Já o regimento interno normalmente é aprovado em assembleia, conforme o que a própria convenção prevê\", completa Joyce. Podem existir regras sobre: uso das áreas comuns; horários de mudança; obras internas; circulação de prestadores de serviços; descarte de lixo; uso de garagem; segurança; silêncio; uso da piscina, salão de festas e outras dependências de lazer. \"O limite é claro. A regra precisa ser razoável, proporcional e ligada à segurança, higiene, saúde, sossego e boa convivência, sem esvaziar o direito de propriedade nem impor constrangimentos ilegais. A Justiça tem afirmado que restrições condominiais podem ser examinadas justamente sob os critérios de legalidade, razoabilidade e legitimidade\", comenta a advogada. Os moradores podem contestar regras de condomínio que ultrapassem a legalidade e o bom senso Freepik/wayhomestudio/Creative Commons Quando a regra extrapola o bom senso ou a lei, o caminho é pedir a norma por escrito e verificar se ela está na convenção, no regimento ou se é apenas em comunicado interno. Leia mais \"Em seguida, é possível impugnar administrativamente perante síndico em assembleia, e, se necessário, buscar o Judiciário para declarar a nulidade da cláusula ou impedir sua aplicação. Regra abusiva não será legal só porque foi aprovada em assembleia\", orienta Joyce. Confira a seguir se algumas determinações, consideradas estranhas e até absurdas, são legais ou não. 1. O condomínio pode proibir visitas aos domingos? O condomínio não pode restringir dias, horários e número de visitas aos apartamentos Freepik/Creative Commons Conforme aponta Joyce, o condomínio pode gerir o acesso, o cadastro, o uso de áreas comuns e os horários de silêncio, mas não pode impedir o morador de receber visita em determinado dia da semana. \"Isso afeta a liberdade de receber amigos ou familiares, violando o direito de propriedade e o uso da unidade individual, que permite receber quem quiser, desde que não haja perturbação aos vizinhos. É importante observar que pode haver regras relacionadas a barulho ou perturbação em horários noturnos\", detalha Cláudio. 2. É necessário comunicar previamente quem vai dormir no imóvel? Segundo Cláudio, não é obrigatório por lei. \"Regras internas, como convenção ou regimento interno, não podem invadir a privacidade do morador\", destaca. Joyce explica que o condomínio pode exigir identificação na portaria por segurança, especialmente em condomínios com controle de acesso. \"Mas exigir autorização prévia para hóspede pernoitar, de forma genérica, tende a ser excessivo, porque invade o uso regular da unidade. O que se admite é controle de entrada, não interferência arbitrária na vida privada\", aponta. 3. É preciso avisar se for pintar o interior do imóvel? O morador não é obrigado a avisar o condomínio quando vai pintar a parte interna do apartamento Freepik/Kireyonok_Yuliya/Creative Commons Se a pintura for somente interna, sem obra e sem barulho, o condomínio não deve exigir autorização, conforma aponta Joyce. \"Se houver obra com circulação de prestadores, uso de elevador, descarte de entulho, alteração de fachada ou risco à segurança, aí o aviso pode ser exigido\", fala. A obrigação do aviso deve constar na convenção ou no regimento interno da edificação. \"Não havendo tal determinação, o ideal é que o morador comunique previamente à administração, a fim de evitar problemas, como reações alérgicas em vizinhos\", diz Cláudio. 4. Pode haver limite de horário para permanência de visitas? Os especialistas são enfáticos em dizer que não. \"Determinação dessa natureza violaria o direito de propriedade. Apenas em casos de perturbação, como ruídos elevados após as 22h e antes das 6h, pode haver intervenção da administração\", afirma Cláudio. Joyce lembra que o condomínio pode definir regras de identificação dos visitantes para a entrada no prédio e também para uso das áreas comuns pelos convidados. \"Mas limitar o tempo de permanência da visita dentro da unidade, sem base concreta de segurança ou desvio de finalidade, tende a ser abusivo\", pontua. 5. O condomínio pode exigir o uso de saco de lixo de cor específica? Sim, se houver justificativa funcional. \"Se a regra estiver ligada à coleta seletiva, reciclagem, higiene e organização do prédio, ela tende a ser válida. O que não pode é virar exigência arbitrária, sem finalidade prática ou com punição desproporcional\", comenta Joyce. A exigência de sacos de cores específicas, como preto ou verde, para facilitar a coleta seletiva e manter a higiene, é prática comum e não viola direitos fundamentais. 6. É possível proibir o preparo de certos alimentos (ex.: fritar peixe)? Para Cláudio, a proibição generalizada do preparo de certos alimentos pelo condomínio é abusiva, caso não haja perturbação comprovada. \"O ideal é estabelecer regras para minimizar incômodos causados por odores fortes, como frituras ou churrasco em ambientes internos\", avalia. \"O condomínio não pode controlar o cardápio do morador. O que ele pode coibir são excessos concretos que atinjam a salubridade, a segurança ou o sossego, como fumaça anormal por equipamento inadequado, risco de incêndio ou situação reiterada de incômodo fora do padrão normal da vida em coletividade\", relata Joyce. 7. O condomínio pode impedir a presença de pets? Ainda que convenções antigas prevejam essa proibição, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou entendimento de que o condomínio não pode impedir, de forma genérica, o morador de possuir animal quando não oferece risco à segurança, à higiene, à saúde ou ao sossego. Também não é permitido impor restrições desproporcionais à circulação dos pets em áreas comuns, como exigir que sejam transportados exclusivamente no colo, aponta Cláudio. \"Por outro lado, no caso de animais reconhecidamente agressivos, pode haver restrição, em razão do risco aos demais moradores\", frisa o advogado. 8. Pode limitar a quantidade de pessoas que dormem no imóvel por mês? Na análise de Joyce, esse tipo de regra, se genérica, costuma ser abusiva porque entra na esfera privada do morador. \"O condomínio pode agir quando há desvio de finalidade da unidade, superlotação com risco, atividade semelhante à hospedagem irregular ou comprometimento da segurança e do sossego. Fora disso, a limitação abstrata tende a ser inválida\", argumenta. Cláudio aponta que a proibição, tanto para condôminos ou locatários em contratos de locação, pode ser justificada em casos de abusos comprovados, que causem incômodos aos demais moradores. \"No caso de locações por curto prazo, via plataformas digitais, havendo regulamentação no condomínio, esse limite pode ser imposto\", diz. 9. Pode proibir pendurar roupa íntima no varal? Segundo Joyce, a proibição de pendurar roupa íntima no varal depende do local onde o acessório está instalado no imóvel. \"Se o varal ou a exposição for visível na fachada, a restrição tende a ser válida, porque o condomínio pode proteger a padronização externa. Mas, dentro da área interna da unidade, sem impacto visual externo, a interferência costuma ser excessiva\", pondera. 10. A administração pode centralizar o recebimento de entregas? Por questões de segurança e organização, o condomínio pode centralizar as entregas no edifício Freepik/Creative Commons Os especialistas contam que esse procedimento é permitido como forma de organizar a rotina do condomínio. \"Pode-se centralizar entregas por segurança e controle, mas não de forma a inviabilizar a vida do morador. O que tende a ser abusivo é impedir totalmente que o morador receba diretamente ou criar barreiras desnecessárias, especialmente fora do horário da administração\", fala Joyce. Cláudio destaca que, ao assumir essa função, a administração também fica responsável por eventuais perdas, extravios, atrasos ou danos às entregas. 11. Durante limpeza do corredor, o morador pode ser impedido de entrar ou sair de seu imóvel? Cláudio aponta que, de forma alguma pode haver impedimento de entrada e saída do imóvel, pois isso viola o direito de ir e vir do condômino e o direito de propriedade. \"Entretanto, podem existir limitações pontuais, como definição de horários preferenciais ou restrições em situações de risco, como possibilidade de queda\", conta. Na análise de Joyce, a limpeza pode justificar orientação momentânea, sinalização e cuidado, mas não impede o acesso do morador à própria unidade. \"O direito de entrada e saída não pode ser bloqueado por mera rotina de manutenção. Isso seria desproporcional\", pontua. 12. Há restrição para troca de veículo cadastrado na garagem (ex.: prazo mínimo)? Uma regra rígida assim, em tese, é questionável, de acordo com Joyce. \"O condomínio pode exigir cadastro atualizado dos veículos por segurança e controle de acesso. Mas impedir a troca por seis meses, sem motivo técnico relevante, tende a ser excessivo\", analisa a advogada.",
  "title": "Regras de condomínio: saiba quem cria e como contestar normas abusivas"
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